Βραχυχρόνια μίσθωση 2025: οι βασικές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ με απλά λόγια

Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων έχει πλέον αρκετές λεπτομέρειες: άλλο η απλή μίσθωση έως 59 ημέρες, άλλο η παροχή υπηρεσιών σαν τουριστικό κατάλυμα, άλλο τα 1-2 ακίνητα και άλλο τα 3+ ΑΜΑ.

Αυτός ο οδηγός συνοψίζει, με απλά λόγια, τα σημαντικότερα σημεία από το επίσημο έγγραφο της ΑΑΔΕ «Συχνές ερωτήσεις – απαντήσεις για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων», Αθήνα, 23 Σεπτεμβρίου 2025. Δεν αντιγράφει όλες τις 62 απαντήσεις και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή. Οι κανόνες μπορεί να αλλάξουν, οπότε για την εφαρμογή στη δική σου περίπτωση μίλα με λογιστή/φοροτεχνικό ή απευθύνσου στην ΑΑΔΕ.

ΓΡΗΓΟΡΗ ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, από 1.1.2024 βραχυχρόνια μίσθωση είναι η μίσθωση ή υπεκμίσθωση επιπλωμένου ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, χωρίς υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα. Το όριο των 59 ημερών αφορά κάθε επιμέρους μίσθωση, όχι το σύνολο των ημερών που μπορεί να μισθώνεται το ακίνητο μέσα στο έτος.

Επίσης, από 1.1.2024 οι μισθώσεις έως 59 ημέρες που γίνονται εκτός ψηφιακών πλατφορμών θεωρούνται επίσης βραχυχρόνιες μισθώσεις και έχουν υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, απόκτησης ΑΜΑ και υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής.

ΤΙ ΜΕΤΡΑΕΙ ΩΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ

Για να μείνει μια μίσθωση στο πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, κρατάμε τρία βασικά σημεία:

• διάρκεια έως και 59 ημέρες ανά μίσθωση,
• επιπλωμένο ακίνητο,
• καμία πρόσθετη υπηρεσία πέρα από την παροχή κλινοσκεπασμάτων.

Αν η διάρκεια είναι 60 ημέρες και άνω, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι δεν εμπίπτει στον ορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης και αντιμετωπίζεται ως μακροχρόνια μίσθωση με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

Αν κατά τη διάρκεια μιας βραχυχρόνιας μίσθωσης συμφωνηθεί αναμίσθωση στον ίδιο μισθωτή, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι η νέα χρονική διάρκεια εξετάζεται αυτοτελώς. Δηλαδή μπορεί να προκύψουν δύο βραχυχρόνιες μισθώσεις, εφόσον καθεμία μένει έως 59 ημέρες.

Αν μια μίσθωση δεν ήταν βραχυχρόνια και ο μισθωτής αποχωρήσει νωρίτερα, μέσα στις πρώτες 59 ημέρες, ο χαρακτηρισμός της ως μακροχρόνιας δεν αλλάζει.

ΤΙ ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ ΑΚΙΝΗΤΟ ΚΑΙ ΠΩΣ ΜΕΤΡΑΝΕ ΟΙ ΑΜΑ

Στο πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ως ακίνητο μπορεί να είναι διαμέρισμα, μονοκατοικία, άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια, αλλά και δωμάτιο μέσα σε διαμέρισμα ή μονοκατοικία όταν διατίθεται μεμονωμένα.

Αυτό έχει πρακτική σημασία για τον ΑΜΑ βραχυχρόνιας μίσθωσης:

• κάθε ακίνητο που διατίθεται χρειάζεται ΑΜΑ,
• αν μισθώνεται διακριτά ένα δωμάτιο, χρειάζεται ξεχωριστός ΑΜΑ,
• αν το ίδιο ακίνητο διατίθεται και ολόκληρο και τμηματικά, χρειάζεται ξεχωριστός ΑΜΑ για το σύνολο και για κάθε διακριτό χώρο,
• αν το ίδιο ακίνητο ανεβαίνει σε δύο πλατφόρμες, χρησιμοποιείται ένας ΑΜΑ για το ίδιο ακίνητο.

Για φυσικά πρόσωπα, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι ο αριθμός ακινήτων προσδιορίζεται με βάση τον αριθμό των ΑΜΑ, με ειδική εξαίρεση όταν υπάρχουν δύο δωμάτια στο ίδιο διαμέρισμα/μονοκατοικία και τρίτος ΑΜΑ για την από κοινού μίσθωσή τους: τότε θεωρείται ότι εκμεταλλεύονται δύο και όχι τρία ακίνητα.

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ, ΦΠΑ 13% ΚΑΙ ΠΙΝΑΚΑΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΩΝ

Η ΑΑΔΕ διακρίνει το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση σε εισόδημα από ακίνητη περιουσία ή εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Αν είσαι ιδιώτης οικοδεσπότης και θέλεις να ξεχωρίσεις τα ποσά μιας κράτησης, χρησιμοποίησε το εργαλείο υπολογισμού φόρων Airbnb ανά κράτηση. Το αποτέλεσμα είναι ενημερωτικό και δεν αντικαθιστά τον έλεγχο από λογιστή ή φοροτεχνικό.

Σημαντικό: τα λοιπά ακίνητα εκτός βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν προσμετρώνται στο όριο των τριών. Αν όμως καταχωρηθεί τρίτο ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι από εκείνη την καταχώρηση θεωρείται πως το φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται τρία ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση.

ΠΡΟΣΘΕΤΕΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ: ΠΟΤΕ ΑΛΛΑΖΕΙ Ο ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΜΟΣ

Η παροχή υπηρεσιών πέρα από τα κλινοσκεπάσματα είναι κρίσιμο σημείο. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι σε αυτή την περίπτωση το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ και γνωστοποίηση τουριστικού καταλύματος μέσω OpenBusiness, με τις σχετικές προϋποθέσεις.

Συνοπτικά, για μίσθωση με άλλες υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα ισχύουν υποχρεώσεις όπως:

• έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ,
• γνωστοποίηση τουριστικού καταλύματος στο OpenBusiness,
• λήψη και ανάρτηση αριθμού γνωστοποίησης,
• δηλώσεις ΤΑΚΚ και τέλους παρεπιδημούντων,
• δηλώσεις ΦΠΑ,
• Ε3+Ε1 ή Ν κατά περίπτωση,
• λοιπές υποχρεώσεις επιχείρησης, όπως myDATA.

Αν δεν είσαι σίγουρος αν μια υπηρεσία αλλάζει τον χαρακτηρισμό, μην το κρίνεις μόνος σου από ένα άρθρο. Ρώτα λογιστή ή την αρμόδια υπηρεσία.

ΚΟΙΝΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ: ΑΜΑ, ΜΗΤΡΩΟ ΚΑΙ ΔΗΛΩΣΕΙΣ

Οι κοινές υποχρεώσεις που αναφέρει η ΑΑΔΕ, ανεξάρτητα από τον τρόπο φορολόγησης, είναι:

• εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ και λήψη ΑΜΑ, με εξαίρεση ειδικές περιπτώσεις προσώπων με ΕΣΛ,
• αναγραφή του ΑΜΑ σε εμφανές σημείο στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής,
• υποβολή Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε ΑΜΑ,
• οριστικοποίηση του πίνακα συνδικαιούχων εισοδήματος έως 28/2 του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.

Ο διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι κύριος, επικαρπωτής, υπεκμισθωτής ή συγκεκριμένα τρίτα πρόσωπα που αναφέρει η ΑΑΔΕ. Ο ιδιοκτήτης αποκτά ΑΜΑ ψηφιακά με τους προσωπικούς κωδικούς myAADE, χρησιμοποιώντας τον ΑΤΑΚ του ακινήτου και, σε τμηματική μίσθωση, τα σχετικά τετραγωνικά.

Για διαχειριστή που δεν είναι ιδιοκτήτης, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι πρέπει πρώτα ο ιδιοκτήτης, ή έστω ένας συνιδιοκτήτης, να υποβάλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας και να παραχωρήσει δικαίωμα υπεκμίσθωσης για βραχυχρόνια μίσθωση.

ΔΗΛΩΣΗ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ ΚΑΙ ΑΚΥΡΩΣΕΙΣ

Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλεται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

Δεν υπάρχει υποχρέωση μηδενικής δήλωσης αν δεν υπήρξε αναχώρηση τον προηγούμενο μήνα. Δηλώσεις υποβάλλονται μέχρι την 20ή κάθε μήνα όταν τον προηγούμενο μήνα υπήρχε αναχώρηση ή ακύρωση.

Για ακύρωση:

• αν έχει ήδη καταχωρηθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής πριν την άφιξη, υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση λόγω ακύρωσης, είτε υπάρχει ποσό ακύρωσης είτε όχι,
• αν δεν έχει υποβληθεί αρχική δήλωση, υποβάλλεται αρχική δήλωση μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την ακύρωση, μόνο όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος.

Οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής μπορούν να τροποποιούνται μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος και πριν την οριστικοποίηση του Μητρώου. Μετά την οριστικοποίηση, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι δεν επιτρέπεται καμία αλλαγή.

ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΜΗΤΡΩΟΥ ΕΩΣ 28 ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΥ

Η εγγραφή στο Μητρώο οδηγεί στην απόδοση ΑΜΑ. Η οριστικοποίηση είναι διαφορετικό βήμα: αφορά τον επιμερισμό του εισοδήματος που προκύπτει από τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής στον διαχειριστή και στους πιθανούς δικαιούχους εισοδήματος.

Η οριστικοποίηση μπορεί να γίνει έως και την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Μέχρι τότε, ο διαχειριστής μπορεί να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις και να τροποποιεί στοιχεία, χωρίς αλλαγή ΑΜΑ και χωρίς πρόστιμο εκπροθέσμου.

Η οριστικοποίηση γίνεται μετά την 31η Δεκεμβρίου του τρέχοντος έτους, με την οριστικοποίηση του πίνακα συνδικαιούχων εισοδήματος στην εφαρμογή.

ΤΑΚΚ ΚΑΙ ΤΕΛΟΣ ΠΑΡΕΠΙΔΗΜΟΥΝΤΩΝ

Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) αφορά, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, όλα τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που διαθέτουν ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Δεν αφορά τη μακροχρόνια μίσθωση.

Το ΤΑΚΚ υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση και ανά ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης, βαρύνει τον διαμένοντα, επιβάλλεται πριν την αναχώρηση και αποδίδεται με ειδική δήλωση συγκεντρωτικά για κάθε μήνα μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τον μήνα έκδοσης του ειδικού στοιχείου. Η ΑΑΔΕ αναφέρει επίσης ότι το ΤΑΚΚ δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ.

Το τέλος παρεπιδημούντων αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης, δηλαδή ατομικές επιχειρήσεις ή εταιρείες, και όχι φυσικά πρόσωπα με μέχρι δύο ακίνητα.

Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι το τέλος παρεπιδημούντων υπολογίζεται με ποσοστό 0,5% ή μέχρι 0,75% με απόφαση του οικείου δήμου επί του καθαρού μισθώματος, συμμετέχει στον υπολογισμό του ΦΠΑ και υποβάλλεται στην ίδια περίοδο με τη δήλωση ΦΠΑ, με ειδική δήλωση στον ιστότοπό της.

Για εκπρόθεσμη δήλωση ΤΑΚΚ, η ΑΑΔΕ αναφέρει πρόστιμα ΚΦΔ: 100 ευρώ για ιδιώτες, 250 ευρώ για απλογραφικά βιβλία, 500 ευρώ για διπλογραφικά και τόκους εκπρόθεσμης υποβολής για όλες τις κατηγορίες.

ΕΝΑΡΞΗ ΕΡΓΑΣΙΩΝ, ΤΡΙΤΟΣ ΑΜΑ ΚΑΙ ΥΠΟΚΑΤΑΣΤΗΜΑ

Αν φυσικό πρόσωπο διαχειριστής αποκτά τρίτο ΑΜΑ, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι πρέπει να υποβάλει αίτημα έναρξης εργασιών εντός 30 ημερών από τη λήψη του τρίτου ΑΜΑ. Εξαιρείται η ειδική περίπτωση απόκτησης τρίτου ΑΜΑ για την από κοινού μίσθωση δύο δωματίων που ήδη έχουν λάβει διαφορετικούς ΑΜΑ.

Η ίδια απάντηση επισημαίνει ότι αυτό ισχύει εκτός αν υπήρχε για άλλο λόγο υποχρέωση έναρξης σε προγενέστερο χρόνο ή αν τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα με άλλες παροχές πέρα από κλινοσκεπάσματα.

Για υποκατάστημα στη βραχυχρόνια μίσθωση, η προθεσμία δήλωσης έναρξης υποκαταστήματος είναι επίσης εντός 30 ημερών από τη λήψη του ΑΜΑ του υποκαταστήματος.

ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΣΤΟΝ ΔΗΜΟ ΑΘΗΝΑΙΩΝ

Για ακίνητα εντός των ορίων του 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικού Διαμερίσματος του Δήμου Αθηναίων, μετά τους περιορισμούς της παρ. 2Α του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι μπορούν να εγγραφούν και να λάβουν νέο αριθμό εγγραφής εφόσον ήταν εγγεγραμμένα στο Μητρώο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2024.

Η ΑΑΔΕ δίνει ως παραδείγματα τη νέα σύμβαση μίσθωσης μετά τη λύση της προηγούμενης, την αλλαγή διαχειριστή χωρίς μεταβολή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, την αλλαγή διαχειριστή λόγω μεταβίβασης ή κληρονομικής διαδοχής και την επανεγγραφή του ίδιου ακινήτου από τον ίδιο διαχειριστή μετά από διακοπή του ΑΜΑ.

Σε κάθε περίπτωση, νέος ιδιοκτήτης ή διαχειριστής ακινήτου που ήταν εγγεγραμμένο από προηγούμενο ιδιοκτήτη ή διαχειριστή πρέπει, για να κάνει βραχυχρόνιες μισθώσεις εντός ή εκτός πλατφόρμας, να εγγράψει εκ νέου το ακίνητο και να λάβει νέο ΑΜΑ.

ΣΥΧΝΑ ΛΑΘΗ ΠΟΥ ΚΟΣΤΙΖΟΥΝ ΧΡΟΝΟ

• Να θεωρείς ότι το όριο 59 ημερών είναι ετήσιο όριο. Η ΑΑΔΕ το συνδέει με κάθε μίσθωση.
• Να αγνοείς τις μισθώσεις έως 59 ημέρες εκτός πλατφόρμας. Από 1.1.2024 υπάγονται επίσης στις υποχρεώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• Να προσθέτεις υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα χωρίς να ελέγξεις αν πλέον θεωρείται τουριστικό κατάλυμα.
• Να χρησιμοποιείς έναν ΑΜΑ για δωμάτια ή τμηματικές μισθώσεις που αναρτώνται διακριτά.
• Να περιμένεις το τέλος της χρονιάς για να τακτοποιήσεις αναχωρήσεις, ακυρώσεις και δικαιούχους εισοδήματος.
• Να ξεχνάς την οριστικοποίηση του Μητρώου έως 28 Φεβρουαρίου.
• Να μπερδεύεις ΤΑΚΚ, ΦΠΑ και τέλος παρεπιδημούντων με το εισόδημα χωρίς σωστό διαχωρισμό.

ΠΗΓΕΣ ΚΑΙ ΧΡΗΣΙΜΟΙ ΣΥΝΔΕΣΜΟΙ

• ΑΑΔΕ - Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων και επίσημο αρχείο FAQ 23/09/2025: https://www.aade.gr/polites/akinita/brahyhronia-misthosi-akiniton
• PDF ΑΑΔΕ «Συχνές ερωτήσεις – απαντήσεις για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων», Αθήνα 23 Σεπτεμβρίου 2025: https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-09/FAQs_braxixronias_misthosis1.pdf

ΣΥΧΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ

Το όριο των 59 ημερών είναι ανά έτος; Όχι. Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, το όριο των 59 ημερών αφορά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης, όχι το σύνολο ημερών που μπορεί να μισθώνεται το ακίνητο μέσα στο έτος.

Χρειάζομαι ΑΜΑ αν κάνω κράτηση εκτός Airbnb ή Booking; Ναι, για μισθώσεις έως 59 ημέρες από 1.1.2024. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι και οι μισθώσεις εκτός ψηφιακών πλατφορμών υπόκεινται σε εγγραφή στο Μητρώο, λήψη ΑΜΑ και Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Πότε μπαίνει ΦΠΑ 13% στη βραχυχρόνια μίσθωση; Η ΑΑΔΕ αναφέρει ΦΠΑ 13% όταν εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο με τρία ή περισσότερα ακίνητα ή νομικό πρόσωπο, ανεξάρτητα από τον αριθμό ακινήτων του νομικού προσώπου.

Αν έχω δύο Airbnb και ένα μακροχρόνιο ακίνητο, θεωρούμαι 3+ ακίνητα; Όχι μόνο γι' αυτό. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι για τον υπολογισμό των τριών ακινήτων δεν λαμβάνονται υπόψη ακίνητα εκτός πλαισίου βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Μπορώ να προσφέρω καθαρισμό, πρωινό ή άλλες υπηρεσίες; Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα αλλάζουν τον χαρακτηρισμό: το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και δημιουργούνται διαφορετικές υποχρεώσεις.

Μέχρι πότε υποβάλλεται η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής; Μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή από το ακίνητο. Δεν υποβάλλεται μηδενική δήλωση αν δεν υπήρξε αναχώρηση ή ακύρωση.

Αυτό το άρθρο βοηθά να βάλεις σε τάξη τις βασικές έννοιες, όχι να αντικαταστήσεις λογιστή. Για φορολογική εφαρμογή, μίλα με λογιστή/φοροτεχνικό ή την ΑΑΔΕ. Αν όμως χρειάζεται τεχνική προετοιμασία, συντήρηση, καθαρισμός, υδραυλικός ή ηλεκτρολόγος για το ακίνητό σου, μπορείς να ανεβάσεις δωρεάν την εργασία σου στο psaxnwmastora.gr και να σε βρουν επαγγελματίες στην περιοχή σου.