Airbnb φόροι ανά κράτηση: τι πληρώνει ο host και τι δηλώνει στην ΑΑΔΕ

Αν έχεις Airbnb ή άλλο ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης, το πιο σημαντικό ανά κράτηση είναι να μη μπερδεύεις το ποσό που μπήκε στον λογαριασμό σου με το ποσό που πρέπει να ελέγξεις για δήλωση.

Η κράτηση μπορεί να έχει τιμή διαμονής, καθαρισμό, έκπτωση ή ρύθμιση τιμής, προμήθεια Airbnb και φόρους/τέλη που εμφανίζονται ξεχωριστά. Για αυτό χρειάζεται να κοιτάς την ανάλυση της κράτησης, όχι μόνο το payout.

Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν αντικαθιστά λογιστή. Αν έχεις πολλά ακίνητα, εταιρεία ή πρόσθετες υπηρεσίες, κάνε έλεγχο πριν βασιστείς σε έναν γενικό κανόνα.

ΓΡΗΓΟΡΗ ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Για έναν ιδιώτη host, το βασικό που πρέπει να κρατάει ανά κράτηση είναι:

• τιμή διαμονής,
• κόστος καθαρισμού,
• εκπτώσεις ή ρυθμίσεις τιμής,
• προμήθεια υπηρεσιών Airbnb,
• φόροι ή τέλη που εμφανίζονται ξεχωριστά,
• τελικό payout.

Στο δικό μας εργαλείο για ιδιώτες οικοδεσπότες, ο υπολογισμός για το ποσό δήλωσης βασίζεται στη λογική: τιμή δωματίου + κόστος καθαρισμού - ρύθμιση τιμής. Η προμήθεια Airbnb δεν αφαιρείται από το ποσό δήλωσης και οι φόροι χρήσης ακινήτου δεν προστίθενται στο ποσό δήλωσης.

Μπορείς να το δεις εδώ: εργαλείο υπολογισμού φόρων Airbnb ανά κράτηση.

ΤΙ ΚΡΑΤΑΕΙ Η AIRBNB

Σύμφωνα με την Airbnb, υπάρχουν διαφορετικά μοντέλα προμήθειας. Στο συνηθισμένο split-fee μοντέλο, οι περισσότεροι οικοδεσπότες πληρώνουν προμήθεια υπηρεσιών 3%.

Σε άλλες περιπτώσεις υπάρχει single-fee μοντέλο, όπου η προμήθεια αφαιρείται όλη από την πληρωμή του host. Η Airbnb αναφέρει ότι για τους περισσότερους οικοδεσπότες είναι 15,5%, ενώ οι υπόλοιποι συνήθως πληρώνουν περίπου 14%-16%.

Άρα δεν υπάρχει ένα ποσοστό που ισχύει για όλους. Για σωστό υπολογισμό, άνοιξε την ανάλυση της συγκεκριμένης κράτησης.

ΠΟΤΕ ΓΙΝΕΤΑΙ Η ΔΗΛΩΣΗ ΣΤΗΝ ΑΑΔΕ

Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή.

Πρακτικά, αν ο επισκέπτης φύγει μέσα στον Ιούλιο, πρέπει να έχεις οργανώσει τη δήλωση μέχρι τις 20 Αυγούστου. Μην περιμένεις το τέλος της χρονιάς για να ψάχνεις κρατήσεις, ακυρώσεις και αλλαγές ποσών.

ΤΕΛΗ ΚΑΙ ΦΟΡΟΙ ΠΟΥ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΠΡΟΣΕΧΕΙΣ

Υπάρχουν ποσά που μπορεί να εμφανίζονται στην κράτηση ή να αφορούν την εκμετάλλευση του ακινήτου, χωρίς να είναι όλα ίδια με το εισόδημα που δηλώνεις.

Για παράδειγμα, από 01/01/2025 η κρατική πύλη Στεγαστικής Πολιτικής αναφέρει τέλος ανθεκτικότητας στις βραχυχρόνιες μισθώσεις 2€ ανά διανυκτέρευση τους χειμερινούς μήνες και 8€ ανά διανυκτέρευση τους καλοκαιρινούς μήνες.

Η ΑΑΔΕ αναφέρει επίσης ότι η απόδοση του τέλους ανθεκτικότητας γίνεται με μηνιαίες δηλώσεις μέχρι την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση του ειδικού στοιχείου.

Αν είσαι φυσικό πρόσωπο με τρία ή περισσότερα ακίνητα, νομικό πρόσωπο ή παρέχεις πρόσθετες υπηρεσίες, μπορεί να μπαίνουν θέματα επιχειρηματικής δραστηριότητας και ΦΠΑ. Εκεί χρειάζεται λογιστής, όχι εκτίμηση από ένα άρθρο.

ΜΙΚΡΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ

Έστω ότι μια κράτηση έχει:

• τιμή δωματίου 500€,
• καθαρισμό 50€,
• ρύθμιση τιμής ή έκπτωση 30€,
• προμήθεια Airbnb που αφαιρείται από το payout.

Για ιδιώτη host, το ποσό που κοιτάς για δήλωση με το εργαλείο είναι 500€ + 50€ - 30€ = 520€. Η προμήθεια Airbnb βοηθά να συμφωνήσεις το τελικό payout, αλλά δεν τη χρησιμοποιείς ως απλή αφαίρεση από το ποσό δήλωσης.

CHECKLIST ΓΙΑ ΚΑΘΕ ΚΡΑΤΗΣΗ

Κράτα ένα απλό αρχείο με:

• κωδικό κράτησης,
• ημερομηνία άφιξης και αναχώρησης,
• τιμή διαμονής,
• καθαρισμό,
• εκπτώσεις ή ρυθμίσεις,
• προμήθεια Airbnb,
• φόρους/τέλη που φαίνονται ξεχωριστά,
• payout,
• ημερομηνία που πρέπει να γίνει η δήλωση.

Έτσι, όταν πας να κάνεις τη δήλωση ή όταν στείλεις στοιχεία στον λογιστή, δεν ψάχνεις σε email και screenshots.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Ανά κράτηση Airbnb, μην κοιτάς μόνο πόσα μπήκαν στην τράπεζα. Κοίτα την ανάλυση, κράτα τα βασικά ποσά και ξεχώρισε τι αφορά εισόδημα, τι αφορά προμήθεια και τι αφορά φόρους ή τέλη.

Για γρήγορο υπολογισμό, χρησιμοποίησε το εργαλείο υπολογισμού φόρων Airbnb ανά κράτηση και έλεγξε το αποτέλεσμα με τον λογιστή σου όπου υπάρχει αμφιβολία.

ΠΗΓΕΣ ΚΑΙ ΧΡΗΣΙΜΟΙ ΣΥΝΔΕΣΜΟΙ

• Airbnb Help Center για προμήθειες υπηρεσιών οικοδεσπότη: https://www.airbnb.gr/help/article/1857
• ΑΑΔΕ για Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων και προθεσμίες δηλώσεων: https://www.aade.gr/polites/akinita/brahyhronia-misthosi-akiniton
• ΑΑΔΕ για δήλωση απόδοσης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση: https://www.aade.gr/dilosi-apodosis-toy-teloys-anthektikotitas-stin-klimatiki-krisi
• Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής για τέλος ανθεκτικότητας στις βραχυχρόνιες μισθώσεις: https://stegasi.gov.gr/programs/epivoli-telous-anthektikotitas-stis-vrachychronies-misthoseis/