Εξ αδιαιρέτου εκτός σχεδίου: τι γίνεται όταν ένας συγκύριος χτίσει παραπάνω τετραγωνικά;

Αν έχεις ποσοστό σε εξ αδιαιρέτου εκτός σχεδίου γήπεδο και ένας άλλος συγκύριος έχτισε πρώτος, το βασικό πρόβλημα είναι απλό: το ποσοστό σου δεν είναι προσωπικό «κουπόνι» τετραγωνικών δόμησης. Είναι ιδανικό μερίδιο στο ίδιο ενιαίο ακίνητο.

Άρα, αν μια οικοδομική άδεια που παραμένει σε ισχύ χρησιμοποίησε νόμιμα όλη τη δόμηση του γηπέδου, ο δεύτερος ιδιοκτήτης συνήθως δεν μπορεί να πάρει επιπλέον άδεια μόνο επειδή έχει μερίδιο. Οι ρεαλιστικές κινήσεις του είναι άλλες: τεχνικός έλεγχος φακέλου, νομικός έλεγχος τίτλων και άδειας, συμφωνία ή αστική αξίωση όπου υπάρχουν πραγματικά στοιχεία, εξέταση του άρθρου 98 αν η υπόθεση πληροί τις προϋποθέσεις, ή δικαστική διανομή.

Αν η πρώτη άδεια ή τακτοποίηση βασίστηκε σε λάθος τίτλους, ανακριβή ημερομηνία κατασκευής, λάθος επιφάνειες ή ελλιπή δικαιολογητικά, μπορεί να ζητηθεί έλεγχος από την αρμόδια υπηρεσία. Αυτό όμως δεν σημαίνει αυτόματη ακύρωση. Και αν ο δεύτερος έχτισε αργότερα χωρίς άδεια, η αδικία του πρώτου δεν κάνει το δικό του κτίσμα νόμιμο.

Το άρθρο δίνει γενική ενημέρωση, όχι νομική συμβουλή. Σε πραγματική υπόθεση χρειάζεται συνδυασμένος έλεγχος από πολιτικό μηχανικό ή τοπογράφο μηχανικό και από δικηγόρο με εμπειρία σε ακίνητα και διοικητικές διαφορές. Αν εξετάζεται σύσταση ή μεταβολή τίτλων, χρειάζεται και συμβολαιογράφος.

ΤΙ ΣΗΜΑΙΝΕΙ ΕΞ ΑΔΙΑΙΡΕΤΟΥ ΣΤΗΝ ΠΡΑΞΗ

Στην απλή εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα, ο κάθε ιδιοκτήτης έχει ποσοστό σε ολόκληρο το γήπεδο. Δεν έχει αυτομάτως ένα συγκεκριμένο φυσικό κομμάτι.

Αν κάποιος έχει 25%, δεν σημαίνει ότι έχει το 25% της δόμησης σε ένα δικό του τμήμα. Σημαίνει ότι είναι συγκύριος κατά 25% στο ίδιο ακίνητο μαζί με τους υπόλοιπους.

Γι' αυτό οι οικογενειακές ή προφορικές μοιρασιές τύπου «αυτό είναι το δικό μου μέρος και εκείνο το δικό σου» είναι επικίνδυνες. Μπορεί να δείχνουν πώς χρησιμοποιούσαν οι άνθρωποι το ακίνητο, αλλά δεν δημιουργούν από μόνες τους νέο οικόπεδο, κάθετη ιδιοκτησία ή ξεχωριστό πολεοδομικό δικαίωμα.

ΓΙΑΤΙ Η ΔΟΜΗΣΗ ΜΕΤΡΑΕΙ ΣΤΟ ΕΝΙΑΙΟ ΓΗΠΕΔΟ

Σε εξ αδιαιρέτου εκτός σχεδίου γήπεδο, ο μηχανικός εξετάζει το γήπεδο ως ένα ενιαίο ακίνητο: αρτιότητα, οικοδομησιμότητα, κάλυψη, δόμηση, αποστάσεις, χρήση, δρόμο και ειδικούς περιορισμούς περιοχής.

Αυτό σημαίνει ότι ένα σπίτι που χτίστηκε στη μία πλευρά μπορεί να επηρεάζει όλο το υπόλοιπο γήπεδο. Αν έχει καταναλώσει τη νόμιμη δυνατότητα δόμησης, ο επόμενος συγκύριος μπορεί να ακούσει από τον μηχανικό: «δεν μένει υπόλοιπο για νέα άδεια».

Μετά τη ΣτΕ Ολ. 176/2023, ο έλεγχος στα εκτός σχεδίου γήπεδα είναι ακόμη πιο πρακτικός: δεν αρκεί να φαίνεται ότι υπάρχει εμβαδόν ή θεωρητικό υπόλοιπο. Πρέπει να ελεγχθεί και αν το γήπεδο έχει νόμιμο πρόσωπο/πρόσβαση σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο ή χώρο, μαζί με τους όρους που ισχύουν στην περιοχή.

ΣΕΝΑΡΙΟ 1: Ο ΠΡΩΤΟΣ ΕΧΤΙΣΕ ΜΕ ΑΔΕΙΑ ΠΟΥ ΑΚΟΜΑ ΙΣΧΥΕΙ

Αν η άδεια εκδόθηκε, δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί, και το κτίσμα έγινε σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια, η δόμηση που χρησιμοποιήθηκε μετράει στο ενιαίο γήπεδο. Αν δεν μένει νόμιμο υπόλοιπο, νέα άδεια για δεύτερο σπίτι είναι συνήθως δύσκολη ή αδύνατη.

Το γεγονός ότι ο δεύτερος έχει ποσοστό δεν δημιουργεί μόνο του νέα δόμηση. Η ερώτηση δεν είναι «πόσα τετραγωνικά αντιστοιχούν στο ποσοστό μου;». Η σωστή ερώτηση είναι: «τι έχει εγκριθεί, τι έχει χτιστεί και τι επιτρέπεται σήμερα στο ενιαίο γήπεδο;».

Τι πρέπει να ελέγξει ο ιδιοκτήτης?

Πρώτα ζητά πλήρη φάκελο. Χρειάζονται: - τίτλοι ιδιοκτησίας, συμβόλαια, αποδοχές κληρονομιάς και τυχόν ιδιωτικές συμφωνίες, - ΚΑΕΚ, κτηματολογικό φύλλο και κτηματολογικό διάγραμμα, - οικοδομική άδεια, αναθεωρήσεις, εγκεκριμένα σχέδια και τοπογραφικά, - τυχόν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, - σημερινή αποτύπωση και φωτογραφίες.

Μετά, μηχανικός κάνει σύγκριση για όλο το γήπεδο: εγκεκριμένα σχέδια έναντι πραγματικής κατασκευής, τετραγωνικά που εγκρίθηκαν, τετραγωνικά που χτίστηκαν, τυχόν υπερβάσεις, δρόμος/πρόσωπο και σημερινή δυνατότητα νέας άδειας.

Παράλληλα, δικηγόρος ελέγχει τίτλους, συμφωνίες, ποιος έκανε την αίτηση, αν είχε τη νόμιμη εξουσία για τη συγκεκριμένη πράξη, πότε υπήρξε γνώση/κοινοποίηση και αν υπάρχουν ακόμα προθεσμίες για κίνηση κατά πράξης ΥΔΟΜ.

Αν η άδεια και το κτίσμα είναι τεχνικά και νομικά «καθαρά», η πρακτική λύση συνήθως δεν είναι δεύτερη άδεια χωρίς υπόλοιπο. Είναι συμφωνία για τη χρήση ή για οικονομική εξισορρόπηση, εφόσον την αποδέχονται οι εμπλεκόμενοι, εξέταση του άρθρου 98 αν υπάρχουν παλιά κτίσματα έως 28.7.2011 και πληρούνται οι προϋποθέσεις, ή δικαστική διανομή. Η διανομή όμως έχει ρίσκο: αν δεν γίνεται νόμιμη φυσική διαίρεση, μπορεί να οδηγήσει σε πώληση ή πλειστηριασμό.

ΣΕΝΑΡΙΟ 2: Ο ΠΡΩΤΟΣ ΕΧΤΙΣΕ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ ΚΑΙ ΜΕΤΑ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΕ

Η τακτοποίηση αυθαιρέτου δεν είναι τίτλος ιδιοκτησίας και δεν λύνει αυτόματα τη διαφορά μεταξύ συγκυρίων. Μπορεί να επηρεάζει τις πολεοδομικές κυρώσεις ή τη δυνατότητα μεταβίβασης, αλλά δεν αποφασίζει από μόνη της ποιος δικαιούται να χρησιμοποιεί τι.

Η ημερομηνία 28.7.2011 είναι κρίσιμη. Αν μια κατασκευή έγινε μετά από αυτήν, δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται σαν απλή περίπτωση συνηθισμένης τακτοποίησης με τον Ν.4495/2017.

Πώς ελέγχεται η τακτοποίηση?

Πρέπει να ζητήσει την ακριβή δήλωση υπαγωγής στον Ν.4014/2011, Ν.4178/2013 ή Ν.4495/2017, μαζί με όλα τα σχέδια και δικαιολογητικά που τη στηρίζουν.

Ο μηχανικός ελέγχει: - αν η δηλωμένη ημερομηνία κατασκευής στηρίζεται σε αεροφωτογραφίες ή άλλα στοιχεία, - αν οι διαστάσεις και τα τετραγωνικά συμφωνούν με την πραγματικότητα, - αν η κατηγορία υπαγωγής είναι σωστή, - αν υπάρχει ζήτημα άρθρου 89, δηλαδή περίπτωση όπου η αυθαίρετη κατασκευή δεν μπορούσε να υπαχθεί, - αν ο δηλών είχε το δικαίωμα να υποβάλει τη δήλωση και ποιες συναινέσεις απαιτούνταν στη συγκεκριμένη υπόθεση.

Αν υπάρχουν συγκεκριμένες αποκλίσεις, δεν αρκεί μια γενική καταγγελία τύπου «είναι παράνομο». Χρειάζεται στοχευμένο αίτημα/καταγγελία με τεχνική έκθεση, σχέδια, φωτογραφίες, αεροφωτογραφίες και ακριβή σημεία λάθους, στο πλαίσιο των διαδικασιών ελέγχου δηλώσεων αυθαιρέτων που οργανώθηκαν με τις αποφάσεις του ΦΕΚ Β 6769/31.12.2021.

Αν τεκμηριωθεί σοβαρό σφάλμα, η αρμόδια υπηρεσία θα κρίνει τη δήλωση και θα εφαρμόσει όσα προβλέπει ο νόμος για το συγκεκριμένο εύρημα. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι ο δεύτερος ιδιοκτήτης θα πάρει αυτόματα πίσω «τετραγωνικά» ή άδεια. Παράλληλα πρέπει να εξεταστούν αστικές αξιώσεις για χρήση, αποκλεισμό ή ζημία, γιατί η τακτοποίηση δεν ρυθμίζει την ιδιοκτησιακή σχέση.

ΣΕΝΑΡΙΟ 3: Ο ΔΕΥΤΕΡΟΣ ΕΧΤΙΣΕ ΜΕΤΑ ΧΩΡΙΣ ΑΔΕΙΑ

Αυτό είναι το πιο επικίνδυνο σενάριο. Αν ο δεύτερος χτίσει επειδή θεωρεί ότι αδικήθηκε, δεν αποκτά νομιμότητα από την αδικία. Το δικό του κτίσμα μπορεί να παραμένει αυθαίρετο, ειδικά αν έγινε μετά την 28.7.2011 ή αν το γήπεδο έχει ήδη υπερβεί τη νόμιμη δόμηση.

Τι πρέπει να γίνει αμέσως?

Το πρώτο βήμα είναι να σταματήσει κάθε περαιτέρω εργασία. Κάθε επιπλέον κατασκευή μπορεί να κάνει τη θέση του χειρότερη.

Μετά, μηχανικός πρέπει να καταγράψει με ακρίβεια: - πότε έγινε η κατασκευή, - τι ακριβώς έχει χτιστεί, - αν υπάρχει άδεια ή όχι, - αν υπάρχει δυνατότητα νομιμοποίησης με άδεια, μόνο εφόσον αυτό επιτρέπεται πολεοδομικά, ή αν απαιτείται κατεδάφιση, απομάκρυνση ή άλλη συμμόρφωση.

Δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι υπάρχει δρόμος νομιμοποίησης. Αυτό κρίνεται από τον χρόνο κατασκευής, το είδος παράβασης, το γήπεδο και τους ισχύοντες κανόνες.

Ο δικηγόρος εξετάζει χωριστά αν υπάρχει ευθύνη του πρώτου ιδιοκτήτη: αποκλειστική χρήση κοινού πράγματος, παρεμπόδιση, παραπλανητική συμπεριφορά, αδικοπραξία ή άλλη αξίωση. Αυτή η αστική διαφορά δεν νομιμοποιεί το αυθαίρετο κτίσμα του δεύτερου.

Το δεύτερο κτίσμα μπορεί να μείνει αυθαίρετο ακόμη κι αν ο πρώτος ιδιοκτήτης φέρθηκε άδικα. Η προσπάθεια πρέπει να στραφεί σε περιορισμό ζημιάς, τεχνική συμμόρφωση όπου είναι δυνατή και χωριστή διεκδίκηση δικαιωμάτων κατά του πρώτου, αν υπάρχουν στοιχεία.

ΟΙ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΠΟΥ ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ ΝΑ ΓΝΩΡΙΖΕΙΣ

Τι λέει το άρθρο 787 ΑΚ για τη χρήση?

Κάθε συγκύριος μπορεί να χρησιμοποιεί το κοινό ακίνητο, αλλά όχι με τρόπο που αποκλείει την αντίστοιχη χρήση των άλλων. Αυτό είναι βασικό όταν ένας έχει καταλάβει πρακτικά όλο το γήπεδο ή το μόνο λειτουργικό τμήμα του.

Γιατί έχει σημασία το άρθρο 792 ΑΚ?

Η διαχείριση από την πλειοψηφία δεν σημαίνει ότι μπορεί να επιβληθεί οποιαδήποτε ουσιώδης μεταβολή ή να μειωθεί δυσανάλογα το όφελος άλλου συγκυρίου. Η ανέγερση μονοκατοικίας σε κοινό γήπεδο μπορεί να θέτει τέτοιο ζήτημα, ανάλογα με τους τίτλους, τις συμφωνίες, το είδος της επέμβασης και την πραγματική επίδραση στους άλλους.

Τι σημαίνει διανομή κατά το άρθρο 795 ΑΚ?

Συγκύριος μπορεί γενικά να ζητήσει λύση της κοινωνίας και διανομή. Αν όμως το ακίνητο δεν μπορεί να διαιρεθεί νόμιμα ή χωρίς ουσιώδη μείωση της αξίας του, η διαδικασία μπορεί να καταλήξει σε πώληση ή πλειστηριασμό. Δεν είναι κίνηση χωρίς ρίσκο.

Τι προβλέπει το άρθρο 38 παρ. 3 του Ν.4495/2017?

Αιτιολογημένη καταγγελία για τη νομιμότητα εκδοθείσας άδειας ενεργοποιεί υποχρεωτικό έλεγχο. Δεν σημαίνει ότι η άδεια ανακαλείται αυτομάτως. Γι' αυτό χρειάζεται πρώτα τεχνική έκθεση μηχανικού με συγκεκριμένα λάθη.

Γιατί ελέγχεται το άρθρο 89 του Ν.4495/2017?

Ο μηχανικός πρέπει να ελέγξει αν μια δήλωση αυθαιρέτου ήταν επιλέξιμη εξαρχής. Αν υπάρχει εμπόδιο του άρθρου 89, η υπόθεση είναι πολύ σοβαρότερη από μια απλή διαφωνία για τετραγωνικά.

Πότε μπορεί να βοηθήσει το άρθρο 98 του Ν.4495/2017?

Για εκτός σχεδίου γήπεδα με κτίσματα έως 28.7.2011, το άρθρο 98 μπορεί υπό προϋποθέσεις να βοηθήσει στη δημιουργία διηρημένων ιδιοκτησιών. Αν συνιδιοκτήτες με τουλάχιστον 65% πληρούν τις προϋποθέσεις, μπορούν να κινηθούν δικαστικά στο Μονομελές Πρωτοδικείο με τα έγγραφα που ορίζει ο νόμος. Δεν δίνει επιπλέον δόμηση και δεν θεραπεύει κάθε αυθαιρεσία.

Τι ρυθμίζει το ΦΕΚ Β 6769/31.12.2021?

Οι αποφάσεις του 2021 οργανώνουν διαδικασίες για καταγγελίες αυθαίρετων κατασκευών και ελέγχους δηλώσεων υπαγωγής. Για να έχει ουσία μια τέτοια κίνηση, χρειάζεται τεχνική τεκμηρίωση: ποια δήλωση, ποια επιφάνεια, ποια ημερομηνία, ποιο σχέδιο, ποια αντίφαση.

Τι σημαίνει στην πράξη η ΣτΕ Ολ. 176/2023?

Η απόφαση υπενθυμίζει ότι στα εκτός σχεδίου δεν αρκεί να κοιτάμε μόνο εμβαδόν. Η σημερινή οικοδομησιμότητα μπορεί να εξαρτάται και από νόμιμη πρόσβαση/πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο ή χώρο.

Ποια προθεσμία αναφέρει η διαδικασία e-Άδειες?

Η επίσημη σελίδα Μίτος για e-Άδειες αναφέρει ιεραρχική προσφυγή προς ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. μέσα σε 30 ημέρες από κοινοποίηση ή άλλη πλήρη γνώση της πράξης ΥΔΟΜ. Σε παλιές άδειες ή ηλεκτρονικές άδειες, η έννοια της πλήρους γνώσης μπορεί να γίνει κρίσιμη. Γι' αυτό ο δικηγόρος πρέπει να δει άμεσα ημερομηνίες, έγγραφα και ιστορικό.

Η ΣΩΣΤΗ ΣΕΙΡΑ ΚΙΝΗΣΕΩΝ

1) Μην ξεκινήσεις από καταγγελία Η καταγγελία χωρίς φάκελο συνήθως είναι αδύναμη. Πρώτα χρειάζεται μηχανικός έλεγχος.

2) Μάζεψε έγγραφα Ζήτησε τίτλους, ΚΑΕΚ, κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα, τοπογραφικά, οικοδομικές άδειες, αναθεωρήσεις, εγκεκριμένα σχέδια, δηλώσεις 4014/4178/4495, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, αεροφωτογραφίες και σημερινή αποτύπωση.

3) Κάνε έλεγχο γηπέδου ως ενιαίου ακινήτου Ο μηχανικός πρέπει να απαντήσει καθαρά: τι επιτρεπόταν τότε, τι επιτρέπεται σήμερα, τι έχει αδειοδοτηθεί, τι έχει χτιστεί, τι έχει τακτοποιηθεί, τι είναι αυθαίρετο και αν μένει πραγματικό υπόλοιπο.

Αν δεν έχεις ήδη συνεργάτη, δες τι ακριβώς μπορεί να αναλάβει ένας μηχανικός για άδειες, βεβαιώσεις και τεχνικό έλεγχο.

4) Μετά πήγαινε σε δικηγόρο με τεχνική έκθεση Ο δικηγόρος μπορεί τότε να αξιολογήσει αν υπάρχει διοικητική προσβολή, αίτημα ελέγχου, καταγγελία δήλωσης, αστική αγωγή, ασφαλιστικά μέτρα, συμφωνία, άρθρο 98 ή διανομή.

5) Κινήσου στοχευμένα Άλλη κίνηση χρειάζεται για ελαττωματική άδεια, άλλη για ψευδή τακτοποίηση, άλλη για αποκλεισμό από χρήση και άλλη για λύση της εξ αδιαιρέτου σχέσης.

ΠΟΙΑ ΔΙΑΔΡΟΜΗ ΑΠΑΝΤΑ ΣΕ ΠΟΙΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ

ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ: ΠΟΤΕ ΜΠΑΙΝΕΙ ΣΤΟ ΤΡΑΠΕΖΙ

Η αποζημίωση δεν είναι αυτόματη επειδή «χάθηκαν τετραγωνικά». Χρειάζεται να αποδειχθεί ποια ήταν η ζημία, ποιος την προκάλεσε, με ποια παράνομη ή υπαίτια συμπεριφορά και ποια είναι η αξία της.

Υπάρχει όμως βάση να εξεταστεί αποζημίωση ή απόδοση ωφέλειας όταν ένας συγκύριος χρησιμοποιεί αποκλειστικά κοινό πράγμα και αποκλείει τους άλλους. Η ΜονΠρΑθ 4688/2022, με αναφορά στα άρθρα 785, 786, 787, 792, 961, 962 και 1113 ΑΚ και σε ΑΠ 852/2019 και ΑΠ 1121/2017, είναι χρήσιμη για την έννοια της αποκλειστικής χρήσης και του οφέλους. Δεν είναι όμως απόφαση που δίνει «ανταλλακτικά τετραγωνικά δόμησης».

ΤΙ ΝΑ ΜΗΝ ΚΑΝΕΙΣ

• Μην χτίσεις χωρίς άδεια επειδή «ο άλλος το έκανε πρώτος».
• Μην θεωρήσεις ότι η προφορική μοιρασιά είναι κάθετη ιδιοκτησία.
• Μην υπολογίζεις τη δόμηση με βάση το ποσοστό σου.
• Μην κάνεις γενική καταγγελία χωρίς τεχνική έκθεση.
• Μην αγοράσεις μερίδιο εξ αδιαιρέτου εκτός σχεδίου χωρίς μηχανικό και δικηγόρο πριν την προκαταβολή.
• Μην θεωρήσεις ότι τακτοποίηση αυθαιρέτου λύνει αυτόματα τις διαφορές με τους συγκυρίους.

ΠΗΓΕΣ

• Επίσημη διαδικασία e-Άδειες στο Μίτος: διαδικασία έκδοσης άδειας και 30ήμερη ιεραρχική προσφυγή προς ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. από κοινοποίηση ή πλήρη γνώση.
• Ν.4495/2017, άρθρο 38: βάση για έλεγχο νομιμότητας εκδοθείσας άδειας μετά από καταγγελία.
• Ν.4495/2017, άρθρο 89: κρίσιμο για το αν μια αυθαίρετη κατασκευή μπορεί να υπαχθεί ή αποκλείεται.
• Ν.4495/2017, άρθρο 98: διηρημένες ιδιοκτησίες σε συγκεκριμένες παλιές χτισμένες περιπτώσεις και δικαστική οδός με 65%.
• ΥΠΕΝ 48500/2043/2019: οδηγία για αίτημα ελέγχου μέσω πληροφοριακού συστήματος με αιτιολογημένη τεχνική έκθεση.
• ΦΕΚ Β 6769/31.12.2021, αποφάσεις ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/125377/1667 και 125378/1668: διαδικασίες για καταγγελίες αυθαίρετων κατασκευών και ελέγχους δηλώσεων υπαγωγής.
• ΣτΕ Ολ. 176/2023 από Nomosphysis: απόφαση για εκτός σχεδίου δόμηση και ανάγκη νόμιμου προσώπου ή πρόσβασης σε κοινόχρηστο δρόμο ή χώρο.
• ΣτΕ 458/2025 από Nomosphysis: η πλήρης γνώση ηλεκτρονικής άδειας μπορεί να επηρεάσει το αν η προσβολή της έγινε εμπρόθεσμα.
• ΜονΠρΑθ 4688/2022, δευτερογενής δημοσίευση: αποκλειστική χρήση κοινού πράγματος και όφελος, όχι αποκατάσταση χαμένης δόμησης.

FAQ

Αν έχω 50% εξ αδιαιρέτου, δικαιούμαι αυτόματα τα μισά τετραγωνικά δόμησης; Όχι. Το ποσοστό είναι ιδανικό μερίδιο στο όλο ακίνητο. Δεν μοιράζει αυτόματα ξεχωριστή δόμηση, ούτε δημιουργεί φυσικό τμήμα που χτίζεται ανεξάρτητα.

Αν ο άλλος έχτισε πρώτος, έχει προτεραιότητα; Το «πρώτος» δεν είναι από μόνο του νόμιμη προτεραιότητα. Όμως μια άδεια που παραμένει σε ισχύ και μια ολοκληρωμένη νόμιμη κατασκευή μπορούν πρακτικά να καταναλώσουν τη διαθέσιμη δόμηση του γηπέδου.

Μπορώ να ακυρώσω την παλιά άδεια επειδή δεν υπέγραψα; Όχι αυτόματα. Πρέπει να ελεγχθούν τίτλοι, αίτηση, δικαίωμα αιτούντος, είδος εργασίας, απαιτούμενες συναινέσεις, σχέδια και προθεσμίες. Το άρθρο 38 παρ. 3 δίνει δρόμο ελέγχου νομιμότητας με τεκμηριωμένη καταγγελία.

Η τακτοποίηση αυθαιρέτου λύνει τη διαφορά μεταξύ συνιδιοκτητών; Όχι από μόνη της. Μπορεί να έχει πολεοδομικές συνέπειες, αλλά δεν εξαφανίζει αστικές αξιώσεις, ζητήματα χρήσης ή διαφωνίες για το κοινό ακίνητο.

Το άρθρο 98 δίνει λύση σε όλα τα εξ αδιαιρέτου εκτός σχεδίου; Όχι. Μπορεί να βοηθήσει σε συγκεκριμένες παλιές χτισμένες περιπτώσεις, ιδίως με κτίσματα έως 28.7.2011 και τις νόμιμες προϋποθέσεις. Δεν δημιουργεί νέα δόμηση και δεν είναι γενικό μονομερές εργαλείο για κάθε συγκύριο.

Αν έχασα τη δυνατότητα να χτίσω, παίρνω σίγουρα αποζημίωση; Όχι σίγουρα. Υπάρχει βάση για αποζημίωση/ωφέλεια από αποκλειστική χρήση κοινού πράγματος, αλλά η ζημία από εξάντληση δόμησης θέλει ειδική απόδειξη και νομική θεμελίωση.

Ποιος επαγγελματίας πρέπει να δει πρώτος τον φάκελο; Συνήθως ξεκινάς με μηχανικό για τεχνική αποτύπωση όλου του γηπέδου και παράλληλα με δικηγόρο για τίτλους, προθεσμίες και πιθανές διοικητικές/αστικές κινήσεις.

Αν είσαι ένας από τους ιδιοκτήτες που έχει βρεθεί σε αυτή τη θέση, επικοινώνησε μαζί μας στο psaxnwmastora@gmail.com και περιέγραψέ μας την περίπτωσή σου. Αν χρειάζεσαι μηχανικό για τεχνικό έλεγχο φακέλου ή αποτύπωση, μπορείς επίσης να ανεβάσεις δωρεάν την εργασία σου στο psaxnwmastora.gr.